Der Gebäudeenergieausweis nach Energieeinsparverordnung (EnEV 2007)

Am 27.06.2007 hat die Bundesregierung die neue EnEV rechtsverbindlich beschlossen. Sie ist am 01.10.2007 in Kraft getreten.
Hierin wird erstmals für den Gebäudebestand ein neues Instrument der sogenannte "Gebäudeenergieausweis" eingeführt. Die in der Vorbereitungsphase gebräuchliche Bezeichnung "Energiepass" oder "Gebäudeenergiepass" hat keinen Bestand.

Wer benötigt diesen Ausweis?
Jeder der in ab dem 1.Juli 2008 eine Wohnimmobilie vermieten oder verkaufen will, die vor dem 31. Dezember 1965 fertiggestellt wurde, muss einem potentiellen Kauf- oder Mietinteressenten diesen Ausweis zugänglich machen. Ab 1. Januar 2009 gilt dies für alle Wohngebäude.

Welchen Sinn hat der Ausweis?
Der zukünftige Nutzer oder Besitzer soll sich mit einem Blick ein Bild über eine der wesentlichsten Eigenschaften eines Gebäudes machen können: Den Energiebedarf.

Sie als Vermieter oder Verkäufer können erstmals energetische Sanierungen und Erneuerungen in der Haustechnik als Argument für höheren Miet- oder Gebäudewert nachweisen. Die zu erwartenden Heizkosten werden mit dem Ausweis die Aufmerksamkeit erhalten, die sie verdienen. Erhebliche Steigerungen der Energiepreise auch in Zukunft werden ein Übriges dazu tun.

Bedarfsabhängiger oder verbrauchsabhängiger Energieausweis?
Der Energieausweis wird in zwei Varianten eingeführt. Nur der sogenannte bedarfsabhängige wird aufgrund von detaillierten Berechnungen echte Aussagekraft haben. Im Gegensatz zum verbrauchsabhängigen Ausweis werden die tatsächlich vorhandenen bauphysikalischen und anlagentechnischen Gegebenheiten erfasst und der Heizenergiebedarf aufgrund von normierten Nutzungsbedingungen errechnet. Der verbrauchsabhängige Energieausweis ist für eine Übergangszeit (bis 1.10.2008) zulässig. Später darf diese Variante nur noch für neuere Gebäude (Bauantrag nach 1.11.1977) und für Objekte mit mehr als 4 Wohneinheiten erstellt werden.
Der billige verbrauchsabhängige Energieausweis ist ein Produkt der Lobbyarbeit der kommerziellen Wohnungswirtschaft. Der Eigentümer kann dabei die nötigen Daten selbst erfassen und die Verbräuche dreier vergangener Heizperioden nachweisen. Daraus wird ein klimabereinigtes Jahresmittel berechnet. Die individuellen Heizgewohnheiten und der Umfang der Gebäudeheizung bleiben unberücksichtigt.
Verbrauchsabhängige Ausweise werden für wenige Euro im Internet feilgeboten. Dieser wird nach Eingabe einiger Daten automatisch generiert und zugeschickt. Plausibilitätsprüfung und sinnvolle Modernisierungsempfehlungen, wie sie die EnEV vorschreibt können sie nicht enthalten. Ob diese "Selbstausdrucke" rechtlich Bestand haben können bleibt abzuwarten.

Warum ist der bedarfsabhängige Ausweis vorzuziehen?
Sie als Vermieter oder Verkäufer sollten sich nicht späteren Zweifeln (mit evtl. juristischen Folgen) aussetzen. Natürlich ist es ja aus Sicht der anderen Partei durchaus denkbar, nicht alle Heizölrechnungen vorgelegt, dezentral zugeheizt (z.B. mit Kachelofen) oder das Objekt nur eingeschränkt genutzt oder beheizt zu haben (z.B. Singlehaushalt, Langzeiturlauber oder einfach sparsame Energieverwendung). Zum Zweiten können die selbst erfassten Daten aber auch leicht zu schlechteren Ergebnissen als die normierte Bedarfsberechnung ergeben, was bei Verkaufsverhandlungen schnell mehrere tausend Euro kosten kann.
Sie als Käufer oder Mieter werden sowieso nur Interesse an vergleichbaren Daten haben. Wer legt z.B. beim Kühlschrankkauf Wert auf ein Energielabel, das nicht berücksichtigt, wie kalt oder warm das Gerät bei der Ermittlung der Verbrauchswerte eingestellt war.
Aus den genannten Gründen oder durch allgemein steigende Anforderungen ist anzunehmen, dass langfristig nur der Bedarfsausweis Bestand haben wird. Die zugegeben aufwändige Ersterfassung besonders der Bausubstanz fällt jedoch bei uns nur einmal an und wird auf Wunsch gerne für Sie dokumentiert. Die Gültigkeit ist momentan auf 10 Jahre festgelegt. Aber wer wird z.B. bei Neuvermietung nach einer Heizungserneuerung noch den alten Ausweis vorlegen wollen?
Lassen sie sich also nicht von den vordergründigen Kosten für den Ausweis abhalten, gleich Nägel mit Köpfen zu machen.

Oder besser noch: Nutzen Sie die gesetzliche Verpflichtung, und lassen Sie gleich eine kompetente Energiesparberatung durchführen. Sollten Sie Ihre Immobilie veräußern wollen, zeigt dies, dass Sie nichts zu verbergen haben. Gegenüber einem potentiellen Käufer wirkt dies vertrauensbildend. Die Dokumentation der Beratung sagt ihm, ob und wenn ja, welche Sanierungsmaßnahmen vorrangig ins Auge zu fassen sind.

Der Bedarfs-Energieausweis verursacht im Rahmen einer Energieberatung keine zusätzlichen Kosten.